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Contratto d’affitto azienda e procedimento di convalida.

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  • settembre 3, 2018

Contratto d’affitto azienda e procedimento di convalida.

E’ un quesito che ci viene posto con certa frequenza.

Il procedimento per convalida di sfratto, previsto e disciplinato dagli articoli 657 e seguenti del Codice di Procedura Civile, può essere adottato con riferimento ai contratti di affitto di azienda?

Quindi: nel caso in cui il termine di locazione del compendio aziendale sia spirato; o ancora, quando l’affittuario è moroso nel pagamento dei canoni di affittoè possibile utilizzare lo speciale procedimento di convalida?

La risposta è negativa.

Le ipotesi di ricorso al procedimento speciale di convalida di sfratto (per finita locazione e per morosità) sono rispettivamente enunciate dagli articoli 657 e 658 del codice di procedura civile. Che qui appresso ritrascriviamo:

Art. 657 c.p.c. (Intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione):Il locatore o il concedente può intimare al conduttore, all’affittuario coltivatore diretto, al mezzadro o al colono licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida, rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali. Può altresì intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto, se, in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti, è esclusa la tacita riconduzione”.

Art. 658 c.p.c. (Intimazione di sfratto per morosità): “Il locatore può intimare al conduttore lo sfratto con le modalità stabilite nell’articolo precedente anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti. Se il canone consiste in derrate, il locatore deve dichiarare a norma dell’articolo 639 la somma che è disposto ad accettare in sostituzione”.

Ebbene, per consolidata dottrina ed incontrastata giurisprudenza, le ipotesi enunciate dagli articoli qui sopra ritrascritti, hanno carattere TASSATIVO. Ergonon possono essere estese a casi non espressamente previsti dalla norma di legge; e restano così esclusi dall’ambito di operatività delle speciale procedimento per convalida di sfratto tutti i rapporti non contemplati dagli artt. 657 e 658 del Codice di Procedura Civile.

Poiché il procedimento per convalida di licenza o sfratto continua a costituire eccezione al principio generale, secondo cui il riconoscimento dei diritti deve avvenire nelle forme del processo ordinario di cognizione, se ne è ricavato che le relative norme non sono suscettibili di applicazione analogica ai sensi dell’articolo 14 delle preleggi, per cui non è consentito avvalersi delle norme di cui agli articoli 657, 658 e 659 c.p.c. al di fuori dei rigorosi limiti soggettivi sentivi da esse previste” (vedasi in termini Cassazione Civile n. 7745/86).

Attesa la natura “speciale” del procedimento di convalida va esclusa una sua applicazione analogica ed estensiva ad altre fattispecie.

Del resto l’unica particolare ipotesi di estensione del procedimento (è il caso della locazione d’ opera), è stata espressamente disciplinata all’art. 659 c.p.c.

In conclusione, i contratti che potranno essere trattati con lo speciale rito di convalida di sfratto sono solo, e soltanto, quelli tassativamente noverati negli articoli 657 e 658 del Codice di procedura Civile. Quindi, la locazione, l’affitto a coltivatore diretto, la mezzadria, la colonia e, come espressamente previsto dall’articolo 659, la locazione d’opera.

Ed è escluso l’affitto d’azienda.

Le vicende pertinenti alla fattispecie contrattuale dell’Affitto di Azienda verranno, invece, trattate esclusivamente con il rito locatizio a cognizione piena, così come previsto dall’447-bis c.p.c. del Codice di Procedura Civile.

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