Locazioni ad uso transitorio e “termine di grazia”.

Locazioni ad uso transitorio e “termine di grazia”.

Conosciamo già i profili essenziali dell’istituto giuridico denominato “termine di grazia”, introdotto dall’art. 55 della Legge n. 392/1978 (rubricato: “Termine per il pagamento dei canoni scaduti”) che ritrascriviamo: “Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta“.

Come abbiamo avuto modo di segnalare (clicca qui, per la lettura del nostro approfondimento “Il termine di grazia. Usi e abusi” ), si tratta di un istituto spesso abusato e concesso con eccessiva generosità, quando non, addirittura, in difetto dei requisiti di applicazione enunciati dalla legge.

Talora, specie in tempi più prossimi all’emanazione del risalente testo normativo (emesso nel 1978), il termine di grazia, è stato erroneamente applicato alle locazioni commerciali. In altri casi si è estesa l’applicabilità del termine alle locazioni “ad uso transitorio”. Ossia quelle stipulate per soddisfare esigenze di carattere temporaneo e continenti (da indicare e documentare specificamente nel contratto).

Ebbene, la giurisprudenza di merito e della Suprema Corte di Cassazione, ha definitivamente chiarito che la possibilità di chiedere ed ottenere il termine di grazia è riconosciuta solo con riferimento ai contratti di locazione per uso abitativo. Con esclusione di ogni uso diverso. Quindi il termine di grazia non andrà applicato alle locazione “commerciali”; alle locazioni transitorie, alle locazioni ad uso foresteria.

Nella specie, con sua sentenza n. 2964 del 2014 (clicca qui per accedere all’archivio web della Suprema Corte) la Corte di Cassazione, Sezione I, ha chiarito che il “termine di grazia” non riguarda le locazioni stipulate per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio (clicca qui per scaricare direttamente il testo della Sentenza in formato PDF, con evidenziazioni grafiche).

In quel contesto la Suprema Corte era stata specificamente investita dal seguente quesito di diritto:

“Se un contratto ad uso foresteria è o meno soggetto alla legge 392/78 e se, in sede di procedimento di convalida di sfratto, un conduttore di un immobile destinato contrattualmente ad uso foresteria ha diritto di richiedere il termine di grazia di cui all’art. 55 della legge 392/78“.

Deducendo, il ricorrente, che tale facoltà sarebbe stata preclusa con riferimento al contratto di specie.

Ebbene, definendo il tema sottopostole, la Suprema Corte ha ribadito il principio di diritto secondo cui:

“L’art. 55, primo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, nella parte in cui prevede la concessione di un termine (c.d. “termine di grazia”) per la sanatoria, in sede giudiziale, della morosità del conduttore nel pagamento dei canoni e degli oneri accessori, non riguarda le locazioni di immobili stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria, in quanto, ai sensi dell’art. 26, primo comma, della legge stessa, a tali locazioni non si applica il capo I, di cui fa parte l’art. 5 e, conseguentemente, l’art. 55, il quale è inscindibilmente connesso con il primo”.

Una conclusione a cui la Corte è condivisibilmente approdata in forza di una interpretazione di ordine sistematico del testo normativo

Pertanto, nel caso in cui, l’istanza di sanatoria venisse formulata con riferimento ad un contratto di natura transitoria, dovrà essere eccita tempestivamente l’inammissibilità della richiesta, possibilmente facendo riferimento specifico ai precedenti giurisprudenziali consolidatosi in materia.