IL PROCEDIMENTO DI SFRATTO

AIl procedimento per convalida di sfratto (articoli 657 e seguenti del codice di procedura civile), è uno strumento processuale agile e snello; che, nella normalità dei casi, consente di ottenere velocemente un titolo esecutivo valido per il rilascio: l’ordinanza di CONVALIDA.  E di recuperare la disponibilità dell’immobile in tempi celeri; non certo paragonabili a quelli occorrenti per la celebrazione d’un ordinario processo. Si parla di rito “monitorio”, o a “cognizione sommaria”. Il Tribunale competente è quello del luogo in cui si trova l’immobile locato. L’atto d’intimazione, con indicazione dell’udienza fissata per la convalida dello sfratto, è notificato all’inquilino almeno venti giorni prima dell’udienza stessa. Sarà premura dell’avvocato individuare, volta per volta, ed in base alle indicazioni del cliente, la modalità di notificazione più adatta al caso specifico (a mezzo postale, ovvero, a mani proprie); in modo da contemperare le esigenze di velocità, con quelle di corretta esecuzione e di tempestività della notifica.

BAll’udienza il Giudice convaliderà lo sfratto con ordinanza; sia nel caso in cui l’inquilino non compaia; sia nel caso in cui, comparendo, questi non si opponga. 
Non di rado, in applicazione dell’art. 55 della Legge 392/1978, l’inquilino, a fronte di “gravi e comprovati motivi”, ottiene la concessione di un termine per sanare la morosità e le spese. È il cosiddetto “termine di grazia”. Istituto giuridico spesso abusato e concesso senza la ricorrenza dei presupposti fissati dalla legge; in ossequio ad un principio di tutela del conduttore (“favor conductoris”) che – a ben vedere – ha matrice più sociologica, che normativa. La nostra opinione è che, insorta la morosità, spesso e volentieri la parte debole della vicenda processuale divenga la proprietà. All’esito della fase “monitoria” di convalida il titolo per il rilascio è conseguito. Il giudice stabilisce, quindi, un termine per dare avvio alla FASE ESECUTIVA, volta al recupero materiale del bene.

cL’eventualità di un rilascio spontaneo è assai rara. Gli inquilini in difficoltà economiche tendono, comprensibilmente, ad utilizzare tutto il tempo che è loro concesso dal Giudice per il rilascio. E la proprietà deve dar corso all’intero iter che conduce al rilascio. Quindi, dopo la notifica di un atto di precetto con intimazione del rilascio nel termine fissato dal giudice, si avvia l’esecuzione vera e propria. Con la notifica di un preavviso di RILASCIO e l’intervento dell’Ufficiale Giudiziario, normalmente articolato in due accessi. Durante gli accessi l’Ufficiale Giudiziario può essere coadiuvato, secondo le necessità, da figure ausiliarie di vario genere, che gli consentono di superare le difficoltà in fase di esecuzione: agenti di pubblica sicurezza, fabbri, medici legali (ove si tema per la salute delle persone coinvolte nel rilascio), guardie cinofile, eccetera. La fase di rilascio è, talora, resa piuttosto complessa per le resistenze e i pretesti addotti dagli inquilini, o per la presenza di beni proprietà dell’inquilino e/o di terzi che rimangono inasportati all’interno dell’immobile dopo il rilascio.