Gli Esperti dello Sfratto

FAQ

Le Domande e Risposte più frequenti di SoloSfratti.it

DOMANDE FREQUENTI

Leggi le domande a cui spesso rispondiamo

Il “Rent to buy”, è stato introdotto dal Decreto Legge 12 settembre 2014 n.133, (clicca qui, per il link alla Gazzetta Ufficiale) convertito poi dalla Legge 164/2014 (cd decreto “Sblocca Italia”); che all’art. 23 (rubricato: “Disciplina dei contratti di godimento in funzione della  successiva alienazione di immobili”), ha regolato l’acquisto di immobili con formula “a riscatto”.

Già nell’immediata vigenza del testo normativo ci si era domandati se, a fronte dell’inadempimento del conduttore  si potesse esperire lo speciale rito della convalida di sfratto di cui agli artt. 657 e segg. del c.p.c.

A dirimere i dubbi, il legislatore sarebbe intervenuto col successivo Decreto Legge 3 maggio 2016, n.59, convertito con le inerenti modificazioni dalla Legge 30/6/2016, n. 119 (clicca qui, per il link sulla Gazzetta Ufficiale; clicca qui, per scaricare il file PDF); legge che, integrando l‘art. 23 del citato Decreto Legge 12 settembre 2014, 133, ha previsto che quivi venisse inserito il seguente comma: “Per il rilascio dell’immobile il concedente può avvalersi del procedimento per convalida di sfratto, di cui al libro quarto, titolo I, capo II, del codice di procedura civile”.

Per legge è quindi possibile, nel caso in cui il conduttore risulti moroso o inadempiente nei termini di riconsegna dell’immobile ricorrere allo speciale rito della convalida locatizia; procedimento attraverso cui, il Locatore, conseguirà, assai speditamente rispetto all’iter processuale ordinario, un titolo esecutivo (l’ordinanza di convalida) per l’esecuzione al rilascio.

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Secondo la Sezioni Unite della Suprema Corte il contratto di locazione abitativa conclusa verbalmente deve considerarsi nullo; il requisito della forma scritta è previsto come condizione di esistenza del contratto.

Il principio trova deroga soltanto nel caso in cui il Conduttore abbia subito l’imposizione della forma orale da parte del Locatore (quando potrà invocarsi l’intervento correttivo del giudice teso a ricondurrei il rapporto locativo alla disciplina legale relativa a canoni e durata).

Al di fuori di tale ipotesi, contemplata nell’esclusivo interesse del conduttore, il contratto verbale si deve considerare irrimediabilmente nullo.

Donde – sotto il profilo procedimentale –  sarà precluso per il Locatore, in caso di morosità o di finita locazione,  il rito speciale della convalida di sfratto (dovendo invece celebrarsi un procedimento a cognizione piena per rilascio di immobile occupato sine titulo). E, sotto il profilo sostanziale, il Locatore potrà vedersi addirittura esposto ad una domanda restitutoria del Conduttore per quanto versato, in eccedenza, rispetto al canone che sarebbe stato convenuto attraverso la contrattazione tramite le associazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.

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I nostri preventivi prevedono un termine di validità di tre mesi dalla data di emissione.

Avrete quindi la sicurezza di un prezzo fisso e garantito: indipendentemente dalla levitazione della morosità intervenuta successivamente alla formulazione del preventivo.

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Dar corso alla procedura è semplice.

Per avviare l’iter processuale servirà:

  • un preventivo Solsfratti.it accettato;
  • una copia del contrato di locazione, corredato dalla nota di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate;
  • le eventuali diffide spedite all’inquilino (opzionali):
  • una copia fronte retro del documento di identità del cliente;
  • una copia firmata dell’Informativa Privacy.

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Le ipotesi di ricorso al procedimento speciale di convalida di sfratto (per finita locazione e per morosità) sono tassativamente enunciate dagli articoli 657 e 658 del Codice di Procedura Civile.

Quindi, oltre alla locazione, l’affitto a coltivatore diretto, la mezzadria, la colonia e, come espressamente previsto dall’articolo 659 c.p.c., la locazione d’opera.

E’ escluso l’affitto d’azienda.

Attesa la natura “speciale” del procedimento di convalidano è da escludere una sua applicazione analogica ed estensiva ad altre fattispecie.

Le vicende pertinenti alla fattispecie contrattuale dell’Affitto di Azienda verranno, invece, trattate esclusivamente con il rito locatizio a cognizione piena, così come previsto dall’447-bis c.p.c. del Codice di Procedura Civile.

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Certamente! Il costo della diffida preliminare è già compreso, a forfait, nel Vostro preventivo!

Per non lasciare intentata la via conciliativa, entro sole 24 ore dal conferimento dell’incarico,  verrà inviata dallo Studio Legale dell’Avv. Paolo Maria Capasso, titolare del servizio Solosfratti.it, diffida a provvedere al pagamento dei canoni arretrati e sanare la morosità entro 5 giorni lavorativi.

Nel caso in cui la procedura, come auspichiamo, si risolvesse già in esito a questo semplice sollecito, il costo per il nostro intervento si definirebbe in soli €. 100,00, comprensivi di oneri accessori e spese postali. Un costo evidentemente minimale rispetto all’interesse realizzato.

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Sì. E’ necessario.

La giurisprudenza è unanime nel ritenere che, in queste ipotesi, esista un litisconsorzio necessario di tutti i conduttori.

Ogni conduttore deve avere la possibilità di esperire le proprie difese e fruire delle proprie facoltà.

Per approfondimenti leggi questo interessante articolo (clicca qui).

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Benché si registri una prassi deviata, la Corte di Cassazione, ha definitivamente chiarito che la notifica presso il luogo indicato dal Conduttore nel contratto è perfettamente valida, e non preclude l’esperibilità del procedimento di convalida. Clicca qui per approfondire l’argomento.

In termini vedasi Cass. Civ. 5103/1981 – 17040/2003 – 18795/2009 – 26985/2009 – 2642/2013.

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Non è necessario che il proprietario locatore compaia personalmente all’udienza di convalida.

Le veci processuali del Locatore vengono incarnate dal Vostro avvocato, con il conferimento della procura alle liti.

Il Proprietario, dunque, potrà ottenere una convalida di sfratto anche senza presenziare in udienza.

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Se l’immobile appartiene a più soggetti è necessario un incarico conferito congiuntamente?

Nel caso in cui l’immobile sia nella comproprietà di più soggetti, la procedura di convalida di sfratto può essere validamente intentata ad iniziativa e su mandato di uno solo di essi.

La procedura di sfratto è infatti considerata atto di ordinaria amministrazione del bene; per il quale si presume il consenso degli altri comproprietari.
Ognuno dei comproprietari-locatori ha quindi autonoma e piena legittimazione ad agire in giudizio per ottenere il rilascio dell’immobile con la procedura di convalida di sfratto.

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Le Sezioni Unite di Cassazione (con sentenza n. 272/1999), hanno definitivamente escluso che nelle locazioni commerciali possa essere sanata la mora locativa del conduttore.

Alle locazioni commerciali, pertanto, non si applica l’istituto della sanatoria (né in udienza, né successivamente con “termine di grazia”).

La legittimità di tale conclusione è stata ulteriormente validata dalla Corte Costituzionale (sua sentenza 410 del 2001 e 448 del 1998).

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Per la fase di convalida dello sfratto il nostro compenso professionale viene preventivato applicando, di norma, uno sconto variabile tra il 25% ed il 67% rispetto ai valori liquidati da vari Tribunali italiani (ad es. Milano, Varese, Macerata, Verona, Cuneo, Novara). Garantiamo, in ogni caso, un abbattimento minimo del 15%  sui compensi, eventualmente concordati, applicati dal Tribunale che, per territorio, è in concreto competente a pronunciarsi sul Vostro caso.

E, comunque, di almeno il 25% sui Parametri Ministeriali sulle fasi successive.

Come servizio aggiuntivo, viene forfettizzato il compenso per la redazione delle preliminari diffide al rilascio.

I nostri preventivi vengono sempre redatti “a cifra tonda”, secondo la formula “tutto incluso“: comprensiva (ed esplicativa) anche dei costi vivi di procedura.

Per assicurare massima trasparenza e chiarezza preferiamo, infatti, fornire ai nostri clienti un preventivo dettagliato, per quanto possibile, anche sui non marginali costi vivi accessori (spese bollate, contributi unificati). Insomma: un preventivo “chiavi in mano”, che metta al riparo l’utenza da imprevisti. Diviso, per i pagamenti, in tre comode rate. Col pagamento finale a consegna delle chiavi.

Se sei interessato ad avere indicazioni dettagliate potrai approfondire leggendo il nostro magazine, cliccando sul link: i preventivi di SoloSfratti.it

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Assolutamente no.

La Giurisprudenza ha, oramai unanimemente e da tempo, escluso che la clausola arbitrale possa determinare l’improcedibilità della procedura di sfratto.

Va precisato, tuttavia, che l’eventuale opposizione alla convalida da parte dell’intimato, determinando l’apertura di una fase processuale a cognizione piena, comporterà, per la fase di merito, l’operatività della clausola compromissoria.

In conclusione: la presenza di una clausola compromissoria non Vi impedirà la proposizione di una convalida di sfratto.

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Assolutamente no. La parte procedente è rappresentata, in tutto e per tutto, dal proprio procuratore. Che ne fa le veci processuali.

Non sarà quindi necessario alcun impegno materiale per presenziare fisicamente all’udienza di convalida.

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Il Tribunale competente a pronunciarsi sulla convalida di sfratto è quello “del luogo in cui si trova la cosa locata“, a mente dell’art. 661 c.p.c.

Si farà, quindi, riferimento al Tribunale del distretto in cui si trova l’immobile, secondo le competenze di competenza territoriale disegnate dalla geografia giudiziaria.

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Certamente!

La possibilità è prevista dagli articoli 5 e 9 della Legge 392/78. E’ necessario che le spese condominiali arretrate, nel loro ammontare, superino le due mensilità di canone locativo; e che il conduttore sia stato costituito in mora per tale ragione con almeno due mesi di anticipo. In questo caso sarà indispensabile allegare all’atto di intimazione di sfratto la documentazione condominiale attestante il credito del proprietario (riparti preventivi e/o consuntivi approvati in assemblea).

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Con la recente sentenza n. 104498, del 28 aprile 2017, la Corte di Cassazione ha finalmente ammesso la possibilità di sanare la nullità di un contratto non registrato provvedendo, tardivamente, ossia anche oltre i 30 giorni successivi alla stipula, ad una registrazione tardiva, che ha efficacia sanante con piena retroattività.

In conseguenza della tardiva registrazione, cui si correla una sanzione di modesta entità, il contratto tardivamente registrato diviene pienamente valido ed efficace, con effetti retroattivi. Quindi le prestazioni eseguite in forza del contratto saranno considerate pienamente valide ed esigibili; ed il contratto stesso potrà essere impiegato per supportare la domanda di sfratto.

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Il contratto non registrato è nullo, per violazione di norme imperative.

Pertanto, non producendo alcun effetto giuridico, il contratto non registrato non può essere utilizzato per supportare una domanda di sfratto.

I Tribunali, di norma, compiono d’ufficio una attività di verifica sulla regolarità fiscale del contratto e verificano, in udienza, se il contratto allegato agli atti è debitamente corredato da una nota che ne attesti la regolare tassazione fiscale.

Si tratta, tuttavia, così come affermato con recentissima sentenza della Corte di Cassazione, di nullità relativa; ergo di nullità sanabile, con effetti retroattivi, mediante una tardiva registrazione del contratto.

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Assolutamente no. Il compenso pattuito sarà suddiviso in diversi acconti, per fasi di avanzamento della procedura, col conseguimento dei risultati via via perseguiti.

Al conferimento dell’incarico processuale verrà corrisposto solo un primo acconto sui compensi pattuiti, unitamente alle spese vive necessarie per l’avvio della procedura. Il secondo acconto è previsto a convalida di sfratto avvenuta. Il saldo avverrà con la consegna delle chiavi.

Troverete dettagli precisi su tempi e modi del pagamento nel preventivo che Vi verrà inviato, gratuitamente, entro 24 ore dalla richiesta.

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Certamente. Entro 24 ore dalla richiesta Vi verrà fornito, del tutto gratuitamente, il preventivo per l’intera procedura: dettagliato in ogni minimo particolare; contenente anche un’indicazione analitica di tutte le spese vive connesse alla procedura (marche da bollo, spese di notifica ecc.) e suddiviso per fasi di avanzamento. Con le varie tempistiche di pagamento. Grazie a una scheda comparativa fra le nostre tariffe e i valori liquidati da alcuni dei principali Tribunali italiani potrete apprezzare, da subito, la convenienza del servizio.

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Non è possibile dare una indicazione assoluta. Nel caso di morosità locativa i tempi medi oscillano fra i cinque e gli otto mesi. Si tratta di un dato statistico, formulato in base all’esperienza concreta acquisita sul campo. Il nostro impegno primario è garantire massima speditezza nell’assolvimento degli incombenti difensivi, secondo tempi ristrettissimi. Tuttavia, la durata della procedura può subire variazioni: dipendenti dal distretto territoriale in cui si trova l’immobile, dalla necessità di procedere a nuove notifiche, dalla concessione di termini cd “di grazia” per sanare, dai termini concessi dal giudice per procedere all’esecuzione forzata, dal carico degli Ufficiali giudiziari che eseguono gli sfratti.

Si registra, inoltre, una tempistica maggiore nelle aree metropolitane ad alta densità abitativa.

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Il Vostro impegno è ridotto al minimo. Dovrete fornire la documentazione relativa al contratto di locazione, per una compiuta disamina del caso. Ed è previsto un solo incontro col nostro corrispondente per il conferimento formale del mandato. Riceverete aggiornamenti sullo sviluppo della procedura con la massima immediatezza, direttamente a casa Vostra.

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La dislocazione territoriale dei nostri corrispondenti, che operano in una rete capillare distribuita sull’intero territorio nazionale, è strutturata per garantire sempre una buona prossimità alla Vostra sede/residenza. Il Vostro corrispondente è, sempre, il più vicino a Voi.

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Le modalità di comunicazione che Voi preferite (email, messaggi, telefonate, corrispondenza postale, ecc.) verranno indicate da Voi in base alle Vostre esigenze e/o preferenze.

I tempi di aggiornamento sono immediati. Verrete aggiornati in tempo reale su tutti gli sviluppi della pratica e sulle scansioni dell’iter processuale.

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