La registrazione del contratto. Omissioni e conseguenze.

La registrazione del contratto. Omissioni e conseguenze.

Quali sono le conseguenze dell’omessa registrazione del contratto di locazione?

È possibile procedere ad una registrazione tardiva con effetti sananti?

La questione, dibattuta con alterne opinioni da lunghissimo tempo, pare approdata da qualche anno ad un punto fermo. Il contratto non registrato è radicalmente nullo.

E non sono possibili sanatorie, con procedure di registrazione tardive (ossia perfezionate oltre i 30 giorni previsti per legge).

La conseguenza della nullità sta nella assoluta improduttività di effetti giuridici. Tutte le pattuizioni contenute nel contratto, conseguentemente, restano lettera morta. Tanto che le parti non possono esigere nessuna delle prestazioni previste per contratto. Anzi, per le prestazioni già eseguite, esse sono reciprocamente esposte all’azione di ripetizione dell’indebito. Il “conduttore” avrebbe diritto alla restituzione di tutti i canoni erogati in forzo del contratto non registrato; ed all’azione per l’arricchimento senza causa. Al “locatore” competerebbe, per contro, la corresponsione di un’indennità, determinata dal Giudice, per l’occupazione del proprio immobile, sia pur se avutosi senza titolo.

Si realizza, sostanzialmente, un’ipotesi di nullità assoluta per violazione di norme imperative. Nella specie per violazione della norma, risalente alla Legge Finanziaria 2005, contenuta nell’art. 1, comma 346, della Legge 311/04. Che la Corte Costituzionale (con due ordinanze di rigetto risalenti al 2007 e al 2008) ha, di fatto, promosso da norma tributaria a norma, appunto, di carattere imperativo.

Da rilevare che, nella vigenza dell’art. 3, comma 8 del Decreto Legislativo n. 23/11, era previsto che il contratto non registrato potesse essere convertito, su istanza del conduttore, in un contratto con canone di locazione ridotto al triplo della rendita catastale. Tuttavia, questa previsione normativa è stata dichiarata incostituzionale con sentenza della Corte Costituzionale n. 50/2014.

Al titolare di un contratto di locazione nullo in quanto non registrato sarà, conseguentemente, preclusa la possibilità di esperire la procedura di sfratto. E l’unico rimedio processuale per riottenere la disponibilità dell’immobile resterà quello di esperire un’azione ordinaria, di rilascio per occupazione senza titolo; con un inevitabile aumento dei costi legali e della durata dell’iter procedimentale.

Prestate dunque massima attenzione a quest’aspetto assai rilevante. La registrazione del contratto non assolve soltanto una funzione tributaria; ma ha implicazioni sostanziali e determinanti sulla sorte del contratto che avete stipulato, essendone una vera e propria condizione di validità.

E le conseguenze di un’eventuale dimenticanza o di un’omissione sono assai rilevanti sotto il profilo della tutela processuale.