Gli Esperti dello Sfratto

Il “Rent to buy”. Convalida di sfratto e affitto a riscatto.

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  • ottobre 31, 2018

Il “Rent to buy”. Convalida di sfratto e affitto a riscatto.

Il “Rent to buy” (altrimenti detto “affitto a riscatto”), è una fattispecie contrattuale mista, in cui si intersecano la discipline del contratto di locazione e della compravendita.

Si compone di due distinti contratti, suscettibili di avere vita autonoma e distinta.

Ad un contratto di locazione “tipico”, concepito secondo gli ordinari schemi di legge, si affianca un contratto preliminare di vendita futura; da perfezionare, in forma di esercizio di un diritto di opzione, secondo i tempi e i modi concordati tra le parti.

I contraenti convengono, quindi, che l’immissione nel godimento dell’immobile a favore di una delle parti (l’inquilino-compratore) avvenga in ragione di un semplice rapporto locativo; e pattuiscono che, entro un determinato termine, il conduttore possa esercitare, a propria discrezione, l’opzione di acquisto dell’immobile stesso.

In tal caso i canoni versati dal conduttore nel corso del periodo di locazione verranno, integralmente o (più spesso) in quota parte, imputati in conto del saldo del prezzo d’acquisto.

Il meccanismo contrattuale che regola l’affitto a riscatto non è dissimile da quello proprio del contratto di “leasing”, che è però destinato prevalentemente ad operare su beni strumentali: immobili per attività commerciali-imprenditoriali, autovetture, macchinari, strumentazioni professionali, ecc.

La formula contrattuale del “Rent to buy”, di derivazione anglosassone, coniuga quindi le esigenze del conduttore, sprovvisto della liquidità necessaria per un acquisto immediato, con quelle del proprietario-locatore, interessato a garantirsi l’immediata fruttuosità dell’immobile, e disposto a cedere l’immobile anche con tempistiche differite, proponendolo così ad un pubblico più esteso.

Dal punto di vista normativo lo strumento contrattuale del “Rent to buy”, è stato introdotto e disciplinato nel nostro ordinamento col Decreto Legge 12 settembre 2014 n.133, (clicca qui, per il link alla Gazzetta Ufficiale) convertito poi dalla Legge 164/2014 (cd decreto “Sblocca Italia”); che all’art. 23 (rubricato: “Disciplina dei contratti di godimento in funzione della  successiva alienazione di immobili”), ha regolato l’acquisto di immobili con formula “a riscatto”.

L’introduzione dell’istituto giuridico aveva, già nell’immediato, suscitato diversi quesiti interpretativi. E nella specie ci si era domandati se, a fronte dell’inadempimento del conduttore (per mancato pagamento del canone o per ritardo nella riconsegna dell’immobile), si potessero concepire le speciali tutele correlate all’esperibilità dello speciale rito della convalida di sfratto di cui agli artt. 657 e segg. del c.p.c.

Questione, evidentemente, assai ricca di implicazioni pratiche.

A dirimere i dubbi, il legislatore sarebbe intervenuto col successivo Decreto Legge 3 maggio 2016, n.59, convertito con le inerenti modificazioni dalla Legge 30/6/2016, n. 119 (clicca qui, per il link sulla Gazzetta Ufficiale; clicca qui, per scaricare il file PDF); legge che, integrando l‘art. 23 del citato Decreto Legge 12 settembre 2014, 133, ha previsto che quivi venisse inserito il seguente comma: “Per il rilascio dell’immobile il concedente può avvalersi del procedimento per convalida di sfratto, di cui al libro quarto, titolo I, capo II, del codice di procedura civile”.

Per legge è quindi possibile, nel caso in cui il conduttore risulti moroso o inadempiente nei termini di riconsegna dell’immobile (ipotesi che, naturalmente, si andrebbe a configurare solo nel caso in cui non venisse esercitata l’opzione di acquisto) ricorrere allo speciale rito della convalida locatizia; procedimento attraverso cui, il Locatore, conseguirà, assai speditamente rispetto all’iter processuale ordinario, un titolo esecutivo (l’ordinanza di convalida) per l’esecuzione al rilascio.

Va segnalata, come ipotesi ulteriormente acceleratoria, la possibilità del Locatore di evitare pure il ricorso al procedimento di convalida per il conseguimento del titolo esecutivo; e di agire direttamente per l’esecuzione a rilascio, nel caso in cui il contratto di “Rent to buy” sia stato stipulato nella forma dell’atto pubblico.

Il Consiglio Nazionale del Notariato (clicca qui, per il link allo studio civilistico Consiglio Nazionale del Notariato n. 283-2015/C, approvato il 28 maggio 2015) ha infatti chiarito che, ove il contratto di “Rent to buy”  che contenga una clausola risolutiva espressa sia stato concluso nella forma dell’atto pubblico, l’avente diritto alla restituzione dell’immobile ha la possibilità di agire legittimamente in via esecutiva per il rilascio dello stesso sulla base di un titolo stragiudiziale, senza alcun preventivo accertamento giurisdizionale.

In tal caso il contratto si scioglierà a seguito della dichiarazione unilaterale del concedente (di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa).

La procedura di rilascio, in queste ipotesi, verrà avviata direttamente con un atto di precetto per rilascio, azionato sul titolo esecutivo rappresentato dall’atto pubblico.

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