La forma della locazione abitativa. L’obbligo della forma scritta.
E’ valido un contratto di locazione abitativa concluso SOLO verbalmente? O è, viceversa, necessaria la forma scritta?
L’art. 1, comma 4, della legge n. 431 del 1998, che ha riformato la disciplina delle locazioni ad uso abitativo, prevede che “per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta” (clicca qui, per linkarTi alla norma di legge).
Si è assai discusso, in Dottrina e Giurisprudenza, se la violazione della norma, e – quindi – la conclusione di contratti di locazione ad uso abitativo in forma solo verbale, configuri un’ipotesi di nullità assoluta (insanabile); o di nullità relativa (suscettibile di sanatoria). E, ancora, s’è discusso se la forma scritta sia prevista dalla legge ad substantiam (ossia come requisito sostanziale ed imprescindibile per la valida esistenza del contratto); ovvero se sia contemplata ad probationem, come mero requisito di forma richiesta esclusivamente a fini probatori.
Sul punto, dopo l’entrata in vigore della Legge 431/1998, si sono venuti a formare tre diversi orientamenti interpretativi.
- Secondo una prima interpretazione, pressoché costantemente applicata nella giurisprudenza di merito di Tribunale e Corti di Appello, la forma scritta sarebbe richiesta ad substantiam. Il contratto verbale sarebbe radicalmente ed irrimediabilmente nullo, senza possibilità di sanatoria.
- Un filone interpretativo più isolato, al contrario, patrocina la linea secondo cui, mancando nel testo di legge un’espressa previsione di nullità per il mancato rispeto della forma scritta, tale forma sarebbe soltanto richiesta per dare prova del contratto (ad probationem, appunto) e non integrerebbe un requisito essenziale del contratto di locazione.
- Secondo una terza corrente – come vedremo fatta propria dalla Sezioni unite – la forma scritta sarebbe condizione essenziale dell’atto. Tuttavia la deducibilità di tale carenza formale, e la conseguente nullità, spetterebbe unicamente al conduttore, e solo nel caso in cui la stipula in forma verbale gli sia stata imposta dal locatore.
Attesa l’oscillazione di diversi orientamenti formatisi in materia, la questione è stata definitivamente affrontata dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con sua sentenza 18214/15 (qui scaricabile in allegato pdf e come link interattivo).
Secondo la Sezioni Unite della Suprema Corte, chiamate a dirimere il contrasto, il contratto di locazione abitativa concluso verbalmente deve considerarsi nullo; il requisito della forma scritta sarebbe pertanto previsto come condizione di esistenza del contratto.
Solo nel caso in cui – precisa la Corte – la mancanza della forma scritta sia stata imposta al Conduttore dal Locatore il contratto, in deroga ai principi generali della insanabilità del contratto nullo, potrà essere sanato con l’esperimento di una specifica azione promossa dal Conduttore: in tal caso, secondo il testuale della Sentenza 18214/2015 il Giudice dovrà “accertare – da un canto – l’esistenza di un contratto di locazione stipulato verbalmente in violazione dell’art. 1, comma 4, della L. n. 431 del 1998, e, dall’altro, la circostanza che tale forma sia stata imposta da parte del locatore e subita da parte del conduttore contro la sua volontà, così determinando ex tunc il canone dovuto nei limiti di quello definito dagli accordi delle associazioni locali della proprietà e dei conduttori ai sensi del comma 3 dell’articolo 2, con il conseguente diritto del conduttore alla restituzione dell’eccedenza pagata”.
Continua ancora la citata sentenza, per definire la portata derogatoria dell’eventuale sanatoria su iniziativa del conduttore:
“La nullità di protezione, sarà pertanto predicabile solo in presenza dell’abuso, da parte del locatore, della sua posizione dominante, imponendosi in tal caso, e solo in esso, a causa della eccessiva asimmetria negoziale, un intervento correttivo ex lege a tutela del contraente debole…mentre, nel caso in cui la forma verbale sia stata concordata liberamente fra le parti (o addirittura voluta dal conduttore) torneranno da applicarsi principi generali in tema di nullità. Il locatore potrà agire in giudizio per il rilascio dell’immobile occupato senza alcun titolo, e il conduttore potrà ottenere la (parziale) restituzione delle somme versate a titolo di canone nella misura eccedente quella del canone “concordato” – poiché la restituzione dell’intero canone percepito dal locatore costituirebbe un ingiustificato arricchimento dell’occupante”.
La conseguenza pratica dell’applicazione si trova, quindi, nella previsione e nella conferma della nullità insanabile del contratto concluso verbalmente. Principio che trova deroga soltanto nel caso in cui il Conduttore abbia subito l’imposizione della forma orale da parte del Locatore (quando potrà invocarsi l’intervento correttivo del giudice teso a ricondurrei il rapporto locativo alla disciplina legale relativa a canoni e durata).
Al di fuori di tale ipotesi, contemplata nell’esclusivo interesse del conduttore, il contratto verbale si deve considerare irrimediabilmente nullo. Donde – sotto il profilo procedimentale – sarà precluso per il Locatore, in caso di morosità o di finita locazione, il rito speciale della convalida di sfratto (dovendo invece celebrarsi un procedimento a cognizione piena per rilascio di immobile occupato sine titulo). E, sotto il profilo sostanziale, il Locatore potrà vedersi addirittura esposto ad una domanda restitutoria del Conduttore per quanto versato, in eccedenza, rispetto al canone che sarebbe stato convenuto attraverso la contrattazione tramite le associazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.
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