Clausola arbitrale e convalida di sfratto

Clausola arbitrale e convalida di sfratto

Non di rado, nel testo dei contratti di locazione, viene inserita una clausola compromissoria. Cos’è?

La clausola compromissoria è la convenzione con cui le parti di un contratto, per il caso di controversie, si impegnano a rimettere la decisione ad arbitri privati, sottraendola – di fatto – alla giurisdizione ordinaria. Nel testo contrattuale la clausola viene di norma espressa con locuzioni del tipo: “ogni controversia relativa all’esecuzione, interpretazione, e alla validità del presente contratto sarà decisa da un Collegio Arbitrale composto da…”

La clausola compromissoria (in quanto clausola espressamente definita “vessatoria”), richiede, per la sua validità la “specifica approvazione“, con doppia firma (art. 1341 Cod. Civ).

La domanda che qui ci poniamo è: la presenza di una clausola compromissoria preclude la possibilità di esperire la procedura sommaria di convalida di sfratto?

La questione è d’estrema rilevanza. Perché, se la presenza di una clausola compromissoria determinasse l’improcedibilità della convalida di sfratto, il locatore si troverebbe nella concreta necessità di promuovere un giudizio arbitrale, anche per una semplice morosità locativa di ammontare contenuto; sostenendo costi rilevanti e affrontando – in tal guisa – un iter processuale assai più complesso di quello ordinario.

L’articolo 806 del Codice di Procedura Civile (rubricato “controversie arbitrali“) recita: “le parti possono far decidere da arbitri le controversie tra di loro insorte che non abbiano per oggetto diritti indisponibili, salvo espresso divieto di legge“.

Ed è proprio definendo i limiti del concetto di “diritti indisponibili” che la Giurisprudenza ha, oramai unanimemente, escluso che la clausola arbitrale possa determinare l’improcedibilità della procedura di sfratto. Devono, infatti, essere considerate controversie relative a diritti indisponibili: quelle riservate alla giurisdizione dell’Autorità Giudiziaria Ordinaria .

Tra queste si noverano, appunto, quelle per cui  è contemplata la competenza funzionale ed inderogabile del giudice ordinario.

Ora, l’art. 661 del Codice di Procedura Civile individua senza incertezze il “giudice competente” nel procedimento di convalida di sfratto, recitando: “Quando si intima la licenza o lo sfratto, la citazione a comparire deve farsi inderogabilmente davanti al tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata”.

Riportiamo, da risalente orientamento Cassazione Civile n. 387/1991 e dalla conforme n. 7127 del 1995: “fra le controversie non deferibili ad arbitri rientrano tutte quelle per le quali è prevista la competenza funzionale ed inderogabile del giudice ordinario, come, in particolare, i procedimenti speciali di convalida di licenza o di sfratto per finita locazione e di sfratto per morosità, previsti dagli articoli 657 e 658 c.p.c., che appartengono alla competenza funzionale del pretore” (oggi Tribunale N.d.E.)”.

Va precisato, tuttavia, che l’eventuale opposizione alla convalida da parte dell’intimato, determinando l’apertura di una fase processuale a cognizione piena, comporterà, per la fase di merito, l’operatività della clausola compromissoria.

Leggiamo infatti in prosecuzione, sempre da Cassazione Civile n. 387/1991 e n. 7127 del 1995, che l’inapplicabilità della clausola compromissoria opera: “… limitatamente peraltro alla prima fase a cognizione sommaria, non sussistendo invece alcuna preclusione a che nella fase successiva a cognizione piena la causa sia decisa nel merito da arbitri. Ne consegue che la deduzione, nella fase sommaria, dell’esistenza di una clausola arbitrale, non priva il pretore (oggi Tribunale N.d.E.) della competenza ad emettere i provvedimenti immediati (ivi compresa la eventuale concessione del termine di grazia ex art. 55 della Legge 27 luglio 1978 n. 392, che appartiene alla prima fase del procedimento di sfratto per morosità) ma lo obbliga, una volta chiusa la fase anzidetta a declinare con sentenza la propria competenza, dichiarando sussistente per il merito quella arbitrale, incombendo poi alle parti di attivarsi per l’effettivo svolgimento del relativo giudizio“.

In conclusione: la presenza di una clausola compromissoria non impedirà la proposizione di una convalida di sfratto.

Per vero, questa è opinione generale, le parti contraenti spesso inseriscono clausole compromissorie senza la necessaria consapevolezza. Dimenticando, o ignorando del tutto, che l’instaurazione dell’arbitrato comporta, assai spesso, costi ben maggiori di un giudizio rimesso all’Autorità Giudiziaria Ordinaria.

Senza contare, poi, che pure l’eventuale merito delle procedure locative verrebbe dibattuto secondo un rito (quello del lavoro) particolarmente agile e snello. E che, quindi, anche in termini di celerità la procedura arbitrale non darebbe, in sostanza, garanzie di maggior speditezza.

Attenzione, dunque, a prevedere ed inserire nei Vostri contratti di locazione clausole di natura compromissoria. In caso di controversia, potrebbero finire per complicare le concrete forme di tutela che già sono offerte dall’ordinamento.