Gli Esperti dello Sfratto

Il termine di grazia. Usi e abusi.

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  • marzo 14, 2017

Il termine di grazia. Usi e abusi.

L’art. 55 della Legge n. 392/1978 (rubricato: “Termine per il pagamento dei canoni scaduti”), al secondo comma, recita: “Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta“.

Si tratta del cosiddetto “Termine di Grazia“. Locuzione, oramai nota ai più, entrata nel dizionario comune. La dizione normativa è inequivoca. E se ne ricava che il Giudice, lungi dall’avere l’obbligo di concedere il termine al conduttore che lo richiede, possa, a propria discrezione, e – comunque – a fronte  di una condizione di difficoltà economica oggettiva e comprovata, concedere all’inquilino un termine; in ogni caso non superiore (e, quindi, anche inferiore) ai novanta giorni. 

Si è definitivamente chiarito che la possibilità di chiedere ed ottenere il termine è riconosciuta solo ai contratti di locazione per uso abitativo. Con esclusione di ogni uso diverso.

Ebbene, quali operatori di settore, assai di sovente abbiamo assistito ad utilizzi smaccatamente strumentali dell’istituto giuridico. Istituto che, da un lato, viene (ab)usato dall’inquilino, nella piena consapevolezza che il termine non sarà concretamente gestito per sanare la morosità; ma solo per fruire, a costo zero, di un’ulteriore dilazione nei tempi di esecuzione dello sfratto. E che, dall’altro, spiace dirlo, viene concesso dai Giudici, in assenza dei reali presupposti di legge. Ossia, in primis, senza che le condizioni di difficoltà economiche, oltreché labilmente dedotte dall’inquilino (nel processo civile le dichiarazioni di parte fanno prova solo se di segno confessorio), vengano minimamente “comprovate” attraverso allegazioni di segno documentale. Infatti, è nella maggior parte dei casi sufficiente che l’inquilino si presenti in udienza dichiarando, a voce, di versare in difficoltà economiche (senza fornire alcuna documentazione a supporto dell’argomento) per ottenere dal Giudice la concessione di un termine per la sanatoria. L’automatismo e la frequenza con cui questo meccanismo si replica, peraltro, fa sì che la concessione del termine rappresenti, per i Tribunali, non una facoltà (secondo la dizione inequivoca di legge). Ma una vera e propria soggezione.

Ancora. Nell’individuare la durata del termine, che – come visto – non può essere superiore ai novanta giorni, rileviamo troppo spesso un’acritica propensione alla concessione della durata massima. Assai di rado si assiste, insomma, ad una gradazione oculata del termine; che andrebbe invece operata valutando le caratteristiche che ogni singola specie presenta.

Tutto ciò, come ben si intende, si traduce in un danno ulteriore e duplice per il locatore. Il quale, in uno, vede sia dilatarsi i tempi di recupero dell’immobile, che accrescere l’entità della mora.

Per altro verso, l’abuso frequente che viene fatto dell’istituto, comporta una chiara mortificazione delle intenzioni del legislatore. Che, concependo il termine di grazia, era stato animato dalla nobile finalità di prevedere, in favore dell’inquilino in obiettive difficoltà, un trascorso utile alla sanatoria della mora. Una sorta di “tentativo di rianimazione” del contratto di locazione (cui – come sappiamo – sono sottese esigenze primarie abitative); che soccorresse quando già era stata conclamata la mora e non contestato (il non lieve) inadempimento del locatore alla sua principale obbligazione contrattuale. Non certo, quindi, quella (frequentemente sottesa alla richiesta) di garantire una permanenza indebita nell’immobile a spese del locatore.

Per quanto, in materia, ci si trovi spesso di fronte ad interlocutori poco propensi valutare argomenti a sostegno dell’opposizione del locatore, a fronte della richiesta di parte conduttrice, l’avvocato dovrà attentamente valutare se sussistano i presupposti di legge per la concessione del beneficio; ossia, se ricorra la prova certa e documentata delle condizioni di disagio dedotte dal conduttore (o se, addirittura, vi sia la ricorrenza di evidenze di segno opposto); opporsi alla concessione ove si accerti che non ne ricorrono le condizioni; ed insistere – subordinatamente – affinché il Giudice proceda ad una ponderata gradazione del termine.

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