Limitazione del danno.

Limitazione del danno.

Locazioni, morosità e sfratti. Esigenze chiare. Rapide soluzioni.
Il servizio è rivolto a proprietari e locatori. Con massima velocità e minima spesa, offriamo una soluzione concreta a quella condizione, doppiamente dannosa, indotta da inquilini che non pagano il canone locativo, continuando ad occupare l’immobile,
In questi casi la proprietà patisce un duplice danno: rappresentato – da una parte – dalla mancata percezione del canone, con la mortificazione di una lecita aspettativa contrattuale. E determinato – per altro verso, non meno importante – dalla mancata disponibilità dell’immobile. Bene primario, acquistato spesso con sacrificio e con i risparmi di una vita, e che, diversamente, potrebbe essere utilizzato e/o messo a frutto.
Si ingenera, in tal guisa, una situazione altamente pregiudizievole. Che, non di rado, rischia di strangolare gli esponenti della piccola proprietà; i quali trovano nel regolare pagamento del canone una delle principali fonti di sostentamento. Si consideri, inoltre, che la proprietà stessa dell’immobile comporta – oggi come oggi – costi di gestione e fiscale elevatissimi (per spese condominiali, I.M.U., da prelievo fiscale locativo, con “cedolare secca” o no). Costi che, a fronte di una redditività locativa azzerata, pesano direttamente sulle tasche del proprietario.
Il decorso del tempo e l’inerzia, purtroppo, giocano quasi sempre a sfavore. Difficilmente le situazioni di mora conclamata trovano una soluzione spontanea.
L’esigenza prioritaria è quella di conseguire la liberazione dell’immobile, con assoluta velocità.

Il procedimento di sfratto.
L’ordinamento offre uno strumento processuale agile e snello. Il procedimento per convalida di sfratto (articoli 657 e seguenti del codice di procedura civile), nella normalità dei casi, consente di ottenere velocemente un titolo esecutivo valido per il rilascio, e di recuperare la disponibilità dell’immobile in tempi celeri. Tempi non certo paragonabili a quelli occorrenti per la celebrazione d’un ordinario processo. Si parla di rito “monitorio”, o a “cognizione sommaria”.
Il Tribunale competente è quello del luogo in cui si trova l’immobile locato.

L’atto d’intimazione, con indicazione dell’udienza per la convalida dello sfratto, è notificato all’inquilino almeno venti giorni prima dell’udienza stessa. Sarà premura dell’avvocato individuare, volta per volta, ed in base alle indicazioni del cliente, la modalità di notificazione più adatta al caso specifico (a mezzo postale ovvero a mani proprie); in modo da contemperare le esigenze di velocità, con quelle di corretta esecuzione e di tempestività della notifica. All’udienza il Giudice convaliderà lo sfratto con ordinanza, sia nel caso in cui l’inquilino non compaia; sia nel caso in cui, comparendo, l’inquilino non si opponga. Ancora: ove l’eventuale opposizione dell’inquilino non fosse fondata su prova scritta il giudice emetterà – comunque – un’ordinanza non impugnabile di rilascio; autorizzando il rilascio, e rimandando a un separato giudizio la valutazione delle ragioni addotte dall’inquilino a giustificazione della propria morosità. Si tratta, per vero, di un’eventualità piuttosto rara e sempre meno frequente.

All’esito della fase “monitoria” di convalida il titolo per il rilascio è conseguito.
E, compiuto il passo intermedio della notifica dell’atto di precetto per rilascio, si passa alla fase esecutiva, volta al recupero materiale dell’immobile.

Non di rado, in applicazione dell’art. 55 della Legge 392/1978, l’inquilino, comparendo in udienza e deducendo “gravi e comprovati motivi”, domanda al giudice di concedergli un termine per sanare la morosità e le spese. È il cosiddetto “termine di grazia”. Istituto giuridico spesso abusato e concesso senza la ricorrenza dei presupposti fissati dalla legge; in ossequio ad un principio di tutela del conduttore (“favor conductoris”) che – a ben vedere – ha matrice più sociologica, che normativa.