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Procedimento di sfratto. Legittimazione attiva e passiva.

Procedimento di sfratto e legittimazione
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  • maggio 3, 2018

Procedimento di sfratto. Legittimazione attiva e passiva.

Come è noto il contratto di locazione “canonico” viene concluso fra un locatore ed un conduttore.

Tuttavia il contratto, per definizione normativa (art. 1321 Cod. Civ.), “è l’accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale“.

E non di rado, infatti, i contratti di locazione vengono conclusi fra più di due soggetti. Così, se da un lato, è ricorrente la prassi di trovare a contrarre più locatori, spesso comproprietari dell’immobile, dall’altro è frequente l’indicazione di  più conduttori contraenti, di norma componenti dello stesso nucleo familiare.

Cosa accade, dunque, se più soggetti sono intestatari del contratto di locazione? Quali, fra questi, dovranno necessariamente partecipare al processo di convalida?

Per un operatore scrupoloso è essenziale domandarsi, a priori, se il processo di convalida, e – in generale – quello locatizio (art. 447-bis c.p.c.), debba essere o meno celebrato su iniziativa ed in confronto di tutti i soggetti. In altre parole se il “litisconsorzio“, ossia il contraddittorio processuale astrattamente riferibile a più soggetti, debba necessariamente interessare tutti i contraenti.

Come si intende le implicazioni sono piuttosto rilevanti. Perché, nel caso in cui il l’estensione del contraddittorio sia ritenuta indispensabile (cd. litisconsorzio necessario), il Giudice potrebbe dichiarare improcedibile l’intimazione di sfratto, ordinando l’integrazione della domanda in rapporto ai contraenti pretermessi. E ciò comporterebbe un inevitabile rallentamento dei tempi processuali.

Il tema è stato affrontato sovente dalla giurisprudenza. Che è approdata a conclusioni diametralmente opposte in rapporto alla differente qualità delle parti del contratto; quindi con riferimento, rispettivamente, alla qualità di locatore (lato attivo) o a quella di conduttore (lato passivo).

Vediamo.

Con sua sentenza n. 1650, del 28-1-2015 (sezione VI) la Corte di Cassazione ha stabilito che: “Ciascun comproprietario, in quanto titolare di un diritto che, sia pure nei limiti segnati dalla concorrenza dei diritti degli altri partecipanti, investe l’intera cosa comune (e non una sua frazione), è legittimato ad agire o resistere in giudizio per la tutela della stessa nei confronti dei terzi o di un singolo comproprietario, anche senza il consenso degli altri partecipanti“.

Il principio discende, quale logico corollario, dalle enunciazioni della nota sentenza n. 11134 del 4 luglio 2012; emessa dalle Sezioni Unite di Cassazione, intervenute, sul punto, a dirimere un risalente conflitto di opinioni giurisprudenziali, per approdare alla statuizione del seguente, ed oramai consolidato, principio di diritto: “la locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell’ambito di applicazione della gestione di affari ed è soggetto alle regole di tale istituto, tra le quali quella ex articolo 2032, sicché, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore potrà ratificare l’operato del gestore e, ai sensi dell’articolo 1705 Cc secondo comma Cc, applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nell’articolo 2023 Cc, esigere dal conduttore nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota di canoni corrispondente alla quota di proprietà indivisa”.

In conclusione, dal lato attivo, ossia per parte locatrice, non c’è litisconsorzio necessario. Pertanto, nel caso in cui l’immobile sia di proprietà di più soggetti, la locazione potrà essere lecitamente conclusa e stipulata anche da parte di uno solo di essi; e, ove divenisse necessario invocare la tutela giudiziale, con un procedimento di convalida o locatizio in genere, non sarà indispensabile (ma solo facoltativa) la presenza in processo di tutti i proprietari e/o locatori del contratto.

Diverse, ed opposte, sono le conclusioni dal lato passivo; quando, cioè, più conduttori hanno sottoscritto il contratto di locazione.

In questi casi, quando il locatore intenda agire per ottenere, in un procedimento ordinario locativo, ovvero nello speciale procedimento di convalida di sfratto, la risoluzione del contratto o la declaratoria di cessazione della sua efficacia, egli dovrà agire, per forza di cose, nei confronti di tutti i conduttori. Sussistendo un’ipotesi di litisconsorzio necessario ai sensi dell’art. 102 c.p.c.

La differente disciplina è spiegata, non solo dalla necessità di assicurare a tutti i conduttori lo svolgimento delle eventuali eccezioni difensive (funzionali a garantire la tutela del bene primario dell’abitazione), ma anche e soprattutto dalla necessità di assicurare ad ognuno di loro le facoltà (di favor conductoris) concesse dall’ordinamento. Si pensi, ad esempio, alla facoltà di sanare la morosità locativa, con termine di grazia, così come previsto dall’art. 55 della L. 392/78.

Sicchè, nel caso di pluralità di conduttori, ognuno di essi dovrà essere evocato in giudizio. Con ovvia e conseguente necessità di duplicare le attività di notificazione degli atti introduttivi e di esecuzione.

Logicamente la valutazione sulla necessità di operare seguendo un iter procedimentale a litisconsorzio necessario, dovrà essere valutata a priori; e non esser subita, ad impulso del Giudice, in corso di causa già avviata, con allungamento dei tempi processuali.

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