Il procedimento di convalida di sfratto nelle locazioni commerciali. Una “corsia privilegiata”.

Il procedimento di convalida di sfratto nelle locazioni commerciali. Una “corsia privilegiata”.

Trattiamo, qui, di alcune delle specificità tipiche del procedimento di convalida avente ad oggetto le locazioni commerciali.
Tali sono, per risalente definizione normativa, le “locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione”. Disciplinate ancora dal Testo della Legge 27 luglio 1978, n. 392, (cd. “Legge Equocanone”), le locazioni commerciali, secondo la specificazione normativa, sono quelle stipulate per “l’uso di attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno e altri organismi di promozione turistica e simili”.

Nel disciplinare specificamente la materia locativa, il legislatore, in ragione delle diverse esigenze socioeconomiche che sono sottese alle due specie contrattuiali, ha mantenuto una netta distinzione fra le locazioni ad uso abitativo e quelle commerciali (residualmente definite come: “ad uso diverso da quello abitativo”).

E’ noto che la normativa di settore, ispirata da finalità di politica socioeconomica (considerando l’abitazione quale bene primario, e luogo ove ogni individuo vive aspetti essenziali e privati della propria esistenza) è sempre stata improntata alla fondamentale tutela del conduttore di immobili ad uso abitativo.

Così, da un lato troviamo le locazioni abitative, essenzialmente regolate dalla Legge n. 392/78 e dalla successiva n. 431/1998; con una serie di norme (storicamente nate per combattere la precarietà abitativa), anche di carattere procedurale, in cui si estrinsecano quelle particolari forme di tutela previste a favore del conduttore che utilizza l’immobile a fini abitativi.

Dall’altro lato (opportunamente) abbiamo le locazioni commerciali, in cui l’interesse portato dalle parti (di natura prettamente economica) esclude invece l’adozione di quelle stesse particolari cautele.

Vediamo.

La disciplina generale dell’inadempimento contrattuale nei rapporti a prestazioni corrispettive (combinato disposto degli artt. 1453 e 1455 Cod. Civ.) prevede la risoluzione del contratto quando una delle due parti incorra in un inadempimento di “non scarsa importanza” .

Tale regola, tuttavia, è di fatto derogata per le locazioni abitative; in applicazione dell’art. 55 della Legge 392/1978, rubricato “termine per i pagamento dei canoni scaduti”, ed inserito nelle disposizione processuali del testo normativo.

La disposizione di Legge in parola, che ha così introdotto l’istituto giuridico del cd. “termine di grazia”, recita: “la morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all’articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice. Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinnanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni 90… Il pagamento, nei termini di cui è commi precedenti, esclude la risoluzione del contratto.

Quindi, contrariamente a quanto avviene nella normalità dei casi, nelle locazioni (solo in quelle abitative, come sarebbe stato in seguito chiarito) viene concessa al soggetto che sia incorso in inadempimento grave (la gravità dell’inadempimento e della mora locativa è stabilita per legge, dall’art. 5 della stessa L. 392/78), la possibilità di “sanare”. In udienza o, addirittura, con il cd “termine di grazia”, anche dopo l’udienza.

Ebbene, in passato e fino all’intervento risolutore delle Sezioni Unite di Cassazione (che ha definitivamente chiarito la specie con sua pregevole sentenza n. 272/1999), si registrava piuttosto diffusamente la tendenza ad applicare l’istituto della sanatoria, e dell’ulteriore termine di grazia, anche alle locazioni commerciali. Ciò che la Corte di Cassazione, atteso il tenore letterale del testo normativo, ha invece escluso per ragioni principalmente di ordine “sistematico”.

Alle locazioni commerciali, pertanto, non si applica l’istituto della sanatoria (in udienza o successiva con “termine di grazia”).

La legittimità di tale conclusione è stata ulteriormente validata dalla Corte Costituzionale (sua sentenza 410 del 2001 e 448 del 1998).

Di fatto quindi nella convalida locativa di tipo commerciale il conduttore moroso non potrà sanare la morosità dopo l’intimazione di sfratto.   E tale prerogativa delle locazioni commerciali implica, naturalmente, una sensibile accelerazione rispetto all’omologo processo abitativo. Con una riduzione dei tempi processuali per il conseguimento della convalida (titolo valido per il rilascio forzoso) di circa 3-4 mesi, rispetto alla convalida locativa in cui sia stata chiesta la concessione del termine a sanare.

A favore dei locatori commerciali si registrano prassi vantaggiose ed acceleratorie pure nella successiva fase di esecuzione per rilascio. Infatti, se nelle locazioni abitative il rilascio dell’immobile avviene non prima di un doppio o triplo accesso (si registrano, su Tribunali ad alta densità abitativa, fino a cinque accessi degli Ufficiali Giudiziari), l’esecuzione per rilascio di immobile locato a fini commerciali potrà spesso intervenire anche al primo accesso; con l’esperimento di un procedimento esecutivo che, assai di sovente, mancando esigenze abitative sottese all’occupazione dell’immobile, si perfeziona senza l’intervento della Forza Pubblica e/o di altri ausiliari e, quindi, in modo sensibilmente più agile.

In conclusione possiamo registrare, sulle locazioni commerciali, una gestione processuale su tempi grossomodo dimezzati rispetto alle locazioni abitative.

Per il rilascio di immobili commerciali, e per la disciplina (clicca qui, per accedere ai contenuti) dei beni mobili estranei all’esecuzione quivi rinvenuti (art. 609 c.p.c.) segnaliamo infine, per doverosa cautela, il termine di custodia biennale per la conservazione dei documenti relativi allo svolgimento di attività imprenditoriale o professionali rinvenuti nel corso dell’esecuzione.