Lo sfratto per mancato pagamento degli oneri accessori

Lo sfratto per mancato pagamento degli oneri accessori

Non è infrequente il caso dell’inquilino che, pur restando disciplinato nel pagamento dei canoni, si renda moroso unicamente nel pagamento degli oneri accessori correlati alla locazione. Parliamo, per lo più, delle spese condominiali e delle forniture di utenza (acqua, luce, gas).

A questo punto due domande.

E’ possibile procedere con l’intimazione di sfratto? Se sì, in quali casi?

L’ipotesi è espressamente contemplata e disciplinata dal combinato disposto degli articoli 5 e 9 della Legge n. 392 del 1978.

A mente dell’art. 5: “… Il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell’articolo 1455 del codice civile”.

La risoluzione, in caso di morosità nel pagamento degli oneri accessori, verrà, appunto, pronunciata con l’ordinanza di convalida di sfratto. Infatti, è oramai pacifico, che, in questo senso vi sia equiparazione assoluta fra la disciplina processuale prevista per i canoni locativi e per gli oneri accessori; con la conseguenza che anche una morosità relativa ai soli oneri accessori potrà essere dedotta in giudizio nel procedimento di convalida di sfratto (in termini citiamo Cass. civ., sez. III, 18 aprile 1989, n. 1835).

Vediamo, ancora, quali sono esattamente, gli “oneri accessori” di cui parla la legge.

Troviamo una compiuta ed analitica indicazione nel successivo articolo 9; rubricato “oneri accessori”:

Comma 1: “Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni”.

Comma 3: “Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate”.

Si può quindi procedere con l’intimazione di sfratto anche nel caso in cui l’inquilino sia moroso nel “solo” pagamento degli oneri accessori.

Ciò a condizione che:

• l’ammontare del debito superi le due mensilità del canone;
• si tratti degli oneri accessori compiutamente disciplinati e descritti dal citato art. 9 della Legge 392/1978;
• siano trascorsi infruttuosamente almeno due mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri accessori.

Dal punto di vista probatorio sarà essenziale, tuttavia, che il locatore dia prova rigorosa dell’ammontare del proprio credito. Infatti, se per la morosità riferibile ai canoni locativi, sarà sufficiente che il locatore deduca l’inadempimento nel pagamento dei canoni (salva la prova contraria offerta dal conduttore), nell’ipotesi della morosità per gli oneri accessori il locatore dovrà aver cura di produrre ed allegare all’intimazione di sfratto una copia della documentazione attestante le proprie specifiche ragioni creditorie, non essendo sufficiente la mera allegazione dell’inadempimento del conduttore (in termini citiamo Tribunale, Roma, sez. VI, sentenza 04/02/2010 n° 2914)

• (per le spese condominiali), si produrranno in giudizio i riparti preventivi o consuntivi regolarmente approvati dall’assemblea condominiale;
• per le spese di fornitura, si comunicheranno agli atti le eventuali bollette di fornitura intestate al locatore, ma emesse per periodi di consumo riferibili pacificamente al godimento e all’utilizzo dell’inquilino;
• quanto al rispetto dei termini dilatori, si produrrà l’atto di costituzione in mora per il pagamento degli oneri accessori, da cui consti il trascorso del termine bimestrale contemplato ex legge (secondo le previsione dell’art. 9 comma 3 della Legge 392/1978).